A bontás befejezését a hatóságnak nem kell bejelenteni, de az épület ingatlan-nyilvántartási törléséhez hatósági bizonyítványt kell kérni, lakóépületnél pedig a lakás megszűnéséről adatlapot kell benyújtani az ÉTDR-ben. Az átvezetéshez jellemzően földmérő által készített változási vázrajz is szükséges (ellenőrizendő).
Miért kell a bontás után ügyintézni?
Mert a lebontott épület addig szerepel a tulajdoni lapon és az ingatlan-nyilvántartási térképen, amíg a változást át nem vezetik. Ennek elmaradása évekkel később, egy eladásnál, hitelfelvételnél vagy építési engedélyezésnél okoz gondot.
- A telek tulajdoni lapján „lakóház” szerepel, holott üres telekről van szó.
- Az új épület engedélyezésekor a nyilvántartás és a valóság eltér.
- A vevő vagy a bank hiányolja a rendezett nyilvántartást.
- Adózási és statisztikai adatok a már nem létező lakásra vonatkoznak.
A bontás utáni teendők ezért nem formaságok, hanem a telek jogi „tisztaságának” feltételei.
Be kell-e jelenteni a bontás befejezését?
A bontás befejezését az építésügyi hatóságnak nem kell bejelenteni. Ez akkor is igaz, ha a bontás engedélyköteles volt.
A bejelentés hiánya azonban nem jelenti azt, hogy nincs teendő: az ingatlan-nyilvántartási átvezetéshez a megrendelőnek magának kell kezdeményeznie a szükséges dokumentumok beszerzését. Ezt sokan elfelejtik, mert a bontócég elvonul, a telek tiszta, és látszólag minden lezárult.
Mi a hatósági bizonyítvány, és hogyan kérhető?
A hatósági bizonyítvány az építésügyi hatóság igazolása arról, hogy az épület megszűnt, és ez az ingatlan-nyilvántartási átvezetés alapja. A kérelem az ÉTDR-ben vagy kormányablakban nyújtható be (a konkrét eljárásrend ellenőrizendő).
A kérelemhez jellemzően a következőkre lehet szükség (ellenőrizendő):
- az ingatlan azonosító adatai (helyrajzi szám, cím);
- a bontási engedély száma, ha a bontás engedélyköteles volt;
- fotódokumentáció a bontás előtti és utáni állapotról;
- a földmérő által készített változási vázrajz, ha az eljárás megkívánja.
A bontás során készített fotókat és a szállítóleveleket ezért érdemes megőrizni – ezek a teljesítés tárgyi bizonyítékai.
Mit jelent a lakás megszűnéséről szóló adatlap?
Lakóépület bontásakor a lakás megszűnéséről adatlapot kell benyújtani az ÉTDR-ben. Ez a lakásállomány nyilvántartását szolgálja, és független a tulajdoni lapon történő átvezetéstől.
Ha az épületben több lakás volt – például egy kétlakásos családi háznál vagy egy kis társasháznál –, minden megszűnt lakásra vonatkozó adatokat meg kell adni (ellenőrizendő az adatlap tartalma). Az adatlap benyújtása a tulajdonos vagy megbízottja feladata, a kivitelező ebben nem jár el.
Kell-e változási vázrajz, és ki készíti?
Az épület törlése az ingatlan-nyilvántartási térképről jellemzően változási vázrajzot igényel, amelyet jogosultsággal rendelkező földmérő készít (ellenőrizendő a hatályos ingatlan-nyilvántartási szabályok szerint).
A földmérő a helyszínen felméri, hogy az épület valóban megszűnt, és elkészíti a vázrajzot, amelyet az ingatlanügyi hatóság záradékol. Ha a telken egyidejűleg más változás is történik (telekmegosztás, új épület feltüntetése), érdemes ezeket a földmérővel együtt átgondolni.
Milyen sorrendben érdemes intézni?
- Dokumentumok összegyűjtése: fotók, szállítólevelek, átvételi igazolás, a bontási engedély (ha volt).
- Lakás megszűnéséről adatlap: lakóépületnél az ÉTDR-ben.
- Hatósági bizonyítvány kérése: az építésügyi hatóságtól.
- Változási vázrajz: földmérő megbízása, ha szükséges.
- Ingatlan-nyilvántartási kérelem: a változás átvezetése a tulajdoni lapon és a térképen (ellenőrizendő a benyújtás módja).
Ha a bontást egy új építkezés követi, a nyilvántartás rendezését érdemes még az építési engedélyezés előtt elvégezni. A teljes folyamatban a lezárás helyét a bontás menetét leíró cikk mutatja.
Mit ad át a bontócég a lezáráshoz?
A kivitelező a hulladék útját igazoló dokumentumokat és a munka fotódokumentációját adja át; a hatósági és nyilvántartási eljárást nem intézi.
- a szállítóleveleket minden elszállított frakcióról;
- az engedélyes átvevő átvételi igazolását;
- fotókat a bontás előtti, közbenső és utáni állapotról;
- tájékoztatást a feltárt és eltávolított föld alatti szerkezetekről (pince, alap, akna).
Ezeket a családi ház bontása és a telekelőkészítés végén egyaránt átadjuk. Többlakásos épületnél a többszintes épületek bontása során ugyanez a rend.
Részleges bontás: mi változik a nyilvántartásban?
Ha az épületnek csak egy részét bontják le – például egy toldalékot, egy szárnyat vagy egy emeletet –, a nyilvántartásban az épület nem szűnik meg, csak a jellemzői változnak.
Ilyenkor a változási vázrajz a megmaradó épület új kontúrját és adatait mutatja, és a lakások száma, alapterülete is változhat (ellenőrizendő, mely adatok átvezetése szükséges). Ha a részleges bontás egy lakás megszűnésével jár, a lakás megszűnéséről szóló adatlap ebben az esetben is releváns. A megmaradó szerkezet állékonyságáról a bontás előtt statikusnak kell nyilatkoznia.
Hogyan függ össze a lezárás az új építési engedéllyel?
Ha a bontás után új épület épül, a nyilvántartás rendezése az új építkezés engedélyezését is egyszerűsíti, mert a telek adatai a valós állapotot mutatják.
- Az új épület tervezője a rendezett nyilvántartás alapján dolgozhat.
- A beépítési mutatók számításánál nem okoz zavart a már nem létező épület.
- Hitelfelvételnél a bank értékbecslője a valós állapotot látja.
- Ha a régi és az új épület adatai egy eljárásban kezelhetők, azt a földmérővel érdemes egyeztetni (ellenőrizendő).
Rövid ellenőrzőlista a lezáráshoz
- ☐ Megvannak a szállítólevelek és az átvételi igazolás.
- ☐ Megvannak a bontás előtti, közbenső és utáni fotók.
- ☐ Lakóépületnél beadtam a lakás megszűnéséről szóló adatlapot az ÉTDR-ben.
- ☐ Kértem hatósági bizonyítványt az épület megszűnéséről.
- ☐ Ha kell, megbíztam földmérőt a változási vázrajzhoz.
- ☐ A melléképületek törlésére is gondoltam.
- ☐ Benyújtottam az ingatlan-nyilvántartási változásbejegyzés iránti kérelmet (ellenőrizendő a benyújtás módja).
A bontás előtti lépésekhez a bontás menete ad hasonló áttekintést.
Mi a helyzet a melléképületekkel és a több épületes telkekkel?
Ha a telken több, a nyilvántartásban feltüntetett épület állt – lakóház, garázs, gazdasági épület –, mindegyik megszűnését át kell vezetni, nem csak a lakóházét.
A tulajdoni lapon és az ingatlan-nyilvántartási térképen szereplő melléképületek gyakran elkerülik a figyelmet, mert a tulajdonos csak a lakóház törlésére gondol. A földmérő a helyszíni felméréskor ezeket is azonosítja. A melléképületek bontásáról a melléképület bontása oldal szól.
Mit jelent mindez a telek eladásánál?
Eladásnál a vevő és a bank a tulajdoni lap alapján értékel: ha ott még a lebontott ház szerepel, a telek adatai nem egyeznek a valósággal.
- a vevő ügyvédje a nyilvántartás rendezését kérheti az adásvétel előtt;
- a banki értékbecslés a valós állapotot rögzíti, az eltérés magyarázatot igényel;
- a rendezés időbe telik, ami az adásvétel ütemezését is befolyásolja.
Ezért érdemes a nyilvántartás rendezését közvetlenül a bontás után elvégezni, amikor a dokumentumok még kéznél vannak.
Mennyi ideig tart a lezárás?
A lezárás időigénye a hatósági bizonyítvány kiadásától, a földmérő munkájától és az ingatlan-nyilvántartási eljárástól függ; ezeknek a pontos határidejét az adott eljárásrend határozza meg (ellenőrizendő).
A gyakorlati tanács: a dokumentumok összegyűjtését már a bontás alatt kezdje el, és a földmérőt a bontás befejezése után rögtön értesítse. Így a lezárás nem csúszik át egy későbbi adásvételre vagy építési engedélyezésre. A teljes bontási folyamatban a lezárás helyét a családi ház bontása oldal is bemutatja.
Milyen hibák fordulnak elő a lezárásnál?
A leggyakoribb hiba, hogy a tulajdonos egyáltalán nem intézi az átvezetést, mert nem tud róla. További tipikus problémák:
- a fotódokumentáció hiányzik, ezért a bontás előtti állapot nem igazolható;
- a lakás megszűnéséről szóló adatlap elmarad;
- a melléképületek (garázs, nyári konyha) törlése kimarad, mert csak a lakóházra gondoltak;
- a szállítólevelek elvesznek, és a hulladék szabályos elhelyezése utólag nem bizonyítható.
A hulladékkal kapcsolatos dokumentumok a 45/2004. (VII. 26.) BM–KvVM együttes rendelet (hatályos szövege ellenőrizendő) szerinti nyilvántartásnak is részei, ezért ezeket a többi ingatlanirattal együtt érdemes megőrizni. A bontási engedély kérdéseiről a kapcsolódó cikk szól.
Források
- Tájékoztató a bontási engedélyezési eljárás szabályairól – e-epites.hu
- 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet – Nemzeti Jogszabálytár
Gyakran ismételt kérdések
Be kell jelenteni a hatóságnak, hogy befejeződött a bontás?
Nem kell, de az ingatlan-nyilvántartási átvezetéshez hatósági bizonyítványt kell kérni.
Mi az a hatósági bizonyítvány?
Az építésügyi hatóság igazolása az épület megszűnéséről, amely az ingatlan-nyilvántartási átvezetés alapja.
Hol kérhető a hatósági bizonyítvány?
Az ÉTDR-ben vagy kormányablakban (a konkrét eljárásrend ellenőrizendő).
Mikor kell lakás megszűnéséről adatlapot beadni?
Lakóépület bontásakor, az ÉTDR-ben.
Kell-e földmérő a bontás után?
Az épület térképi törléséhez jellemzően változási vázrajz kell, amelyet földmérő készít (ellenőrizendő).
A bontócég intézi a földhivatali ügyeket?
Nem, ezek a tulajdonos feladatai. A bontócég a szállítóleveleket, az átvételi igazolást és a fotókat adja át.
Mi történik, ha nem vezettetem át a bontást?
A tulajdoni lapon továbbra is szerepel az épület, ami eladásnál, hitelnél vagy új építésnél okozhat gondot.
A garázst is törölni kell a nyilvántartásból?
Ha a melléképület fel volt tüntetve az ingatlan-nyilvántartásban, annak törlését is kezdeményezni kell.
Miért fontosak a bontás előtti fotók?
Mert a hatósági eljárásban az épület meglétét és megszűnését is igazolhatják.
Meddig őrizzem meg a szállítóleveleket?
A többi ingatlanirattal együtt, hosszú távon érdemes megőrizni; a kötelező megőrzési időt a hulladékgazdálkodási szabályok határozzák meg (ellenőrizendő).